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Articolo: AMMINISTRATORE - AUMENTO DELLA CONFLITTUALITÀ E DELLA COMPLESSITÀ IN TEMPO DI COVID


 Amministratore condominiale, una professione che oggi richiede sempre più capacità e competenze anche nell’ambito della psicologia. Aumento della conflittualità e della complessità in tempo di Covid.

Siamo “sotto attacco”. E’ una situazione decisamente irreale quella che tutti stiamo vivendo da quando si è diffusa la pandemia da Covid19. Una guerra che sta mietendo vittime in tutto il mondo, con morti e feriti come in tutte le guerre. Una guerra che era stata fortunatamente sconosciuta alla maggior parte di noi, se si escludono gli ormai vaghi ricordi di chi aveva in qualche modo vissuto o almeno sentito raccontare le conseguenze della pandemia “Spagnola” tra il 1918 e il 1919. Come in tutte le guerre è impressionante il fatto che gli storici non riescano facilmente a concordare sul numero effettivo delle vittime, fanno stime in cui il numero dei milioni varia anche in modo significativo, perché nessuno potrà mai avere dei “dati” certi. Questa guerra irreale si combatte contro un nemico tanto invisibile quanto insidioso e pure “mutante”. Un nemico che è presente, si diffonde e cambia spesso secondo le impossibili leggi dell’imprevedibilità. Non ci sono macerie, città, strade e ponti distrutti, ma gli effetti sulla vita di tutti i giorni e sull’economia nazionale e su quella di ciascuno di noi si fanno ormai sentire in modo pesante o molto pesante. Non ci sono boati, incendi e bagliori sulle città, come avveniva durante gli anni bui della guerra nel nostro paese ma anche in quelli dei nemici, degli alleati, di tutti insomma. Una buona parte del pianeta era stata rasa al suolo e spesso si celebravano soldati, civili, personaggi pubblici quali “eroi”. In molti paesi si è sviluppata la resistenza e si sono create alleanze per avviare una o più guerre di liberazione dal giogo delle dittature. Si era reso necessario l’avvio di un piano di aiuti consistente per l’Europa. Il discorso con cui l'allora segretario di Stato statunitense George Marshall annunciò al mondo la decisione degli Stati Uniti d'America di avviare l'elaborazione e l'attuazione di un piano di aiuti economico-finanziari per l'Europa che poi, per convenzione sarebbe stato noto come "Piano Marshall", fu senza dubbio uno dei momenti più importanti della storia della politica internazionale nell'immediato secondo dopoguerra. Marshall affermò in quell'occasione che l'Europa avrebbe avuto bisogno, almeno per altri 3-4 anni, di ingenti aiuti da parte statunitense e che, senza di essi, la gran parte del vecchio continente avrebbe conosciuto un gravissimo deterioramento delle condizioni politiche, economiche e sociali. Le conseguenze economiche sulla vita sociale sono evidenti e comportano oltre al naturale disagio una caduta a picco della capacità reddituale per tutta la popolazione che vive le conseguenze causate dalle chiusure di attività economiche di forte contatto con il pubblico o per le aziende che per loro tipologia o per i prodotti realizzati si trovano in gravissime difficoltà. La situazione di instabilità politica aggrava ulteriormente la situazione generale e amplifica il disagio sociale. L’avvio di molteplici iniziative volte a sostenere lo sviluppo economico conferma questa situazione di guerra e la necessità di investire su azioni di sostegno. Le libere professioni hanno anch’esse risentito pesantemente delle conseguenze di queste situazioni complesse delle quali spesso non si riesce a vedere una luce in fondo al tunnel. In articoli precedenti sono state proposte diverse riflessioni sull’importanza di operare con professionalità nell’attività dell’amministratore condominiale e si è cercato di mettere in evidenza come negli ultimi decenni si sia resa sempre più importante una base di competenza minima nell’area della psicologia. La psicologia del sistema condominiale è decisamente ampia e presenta aspetti di una certa complessità. La capacità di comunicare in modo professionale e di gestire le situazioni in modo produttivo richiede un approccio completo, che deve coinvolgere gli aspetti tecnici, organizzativi, deontologici della gestione condominiale. I tempi che attraversiamo non rendono quindi più semplice questo approccio, ma al contrario pongono spesso sfide che possono apparire insormontabili o comunque di così complessa soluzione da far pensare “ma chi me lo fa fare” ? Quello che personalmente sto verificando negli ultimi tempi, e credo che probabilmente ciò sia percepito anche da altri colleghi amministratori condominiali è un forte aumento della “rissosità” condominiale. In generale percepisco che le persone, anche a causa degli stress derivati dal contesto generale che stiamo vivendo, assumono comportamenti sempre più inspiegabili e comunque di scarsa comprensibilità. Negli incontri formativi dedicati ai nuovi amministratori si discute spesso di come i condominii possano concettualmente essere suddivisi secondo alcune logiche di marketing in condominii A, B, C, D. I condominii A sarebbero quelli che funzionano, presentano comportamenti logici, razionali e collaborativi nella quasi totalità dei condòmini, e sono in sintesi i condominii migliori, che dobbiamo mantenere e mantenerci ben fidelizzati appunto in un’ottica di marketing. I condominii A sono quelli che non hanno motivo di cambiare amministratore perché questi è trasparente, corretto, imparziale e affronta le situazioni con competenza e professionalità. I condominii A sono quindi anche il risultato di un’attività professionale attenta e costruttiva, orientata a comportamenti intelligenti da parte dell’amministratore. Questi condominii tendono ad essere stabilmente fidelizzati, nel senso che se l’amministratore continua la sua opera secondo i criteri suddetti molto probabilmente non avranno alcuna intenzione di “cambiare” l’amministratore. Questi condominii quando per qualche motivo non inerente alla situazione condominiale, ma ad esempio perché l’amministratore termina la sua attività per motivi suoi personali, cercano di avviare azioni di convincimento a rimanere e continuare la gestione. Questa è la migliore conferma che si è lavorato in modo professionale. I condominii B sono quelli che, a mio parere presentano delle positività ma anche qualche complessità comportamentale da parte dei condòmini. Sono condominii nei quali l’amministratore dovrebbe porsi l’obiettivo di farli “gradualmente” evolvere verso una situazione “A”. Come può avvenire questo ? Con la presenza nel senso della reperibilità, la capacità di affrontare le priorità e mettere in atto tutte quelle azioni necessarie all’’interesse del condominio. Anche i condominii di tipo B non hanno particolari motivi per cambiare l’amministratore, ma l’amministratore può aggravare o migliorare la situazione con le sue azioni e i suoi comportamenti. Il sistema condominio è quindi a tutti gli effetti un insieme di situazioni e comportamenti emessi dai condòmini ma che si viene a integrare e a interagire pesantemente con il comportamento che deriva dagli stati d’animo dell’amministratore. Arriviamo quindi ai condominii di tipo C, che sono quelli che presentano problematiche comportamentali complesse che sono spesso causate da guerre non sempre evidenti tra i condòmini ma a volte anche decisamente manifeste. I condominii C presentano una serie di insoddisfazioni conflittuali da parte dei proprietari che possono essere state causate anche da comportamenti inadeguati o scarsamente professionali da parte dell’amministratore stesso. I condominii C sono quelli che normalmente “ci vengono a cercare” per proporci di gestire la loro amministrazione in quanto vogliono cambiare (per una serie di motivi più o meno articolati) l’amministratore. Sono condominii che presentano delle opportunità ma anche dei potenziali rischi, che vanno individuati nel limite del possibile, e affrontati con adeguate strategie comportamentali basate sulle trasparenza, la chiarezza, la competenza e un approccio tale da non cadere in alcune “trappole” che i condòmini più pericolosi (che non sempre sono facilmente individuabili) possono tendere all’amministratore coinvolgendolo nelle viscosità del sistema condominiale. Quindi i condominii C sono anche un’opportunità per mettersi alla prova, ma richiedono una valutazione razionale del contesto per decidere se proporsi oppure no. E’ evidente che in questa decisione entrano in gioco altri fattori, non da ultima la necessità di “fatturare”, ma dopo un po’ di anni di esperienza e in condizioni di maggiore stabilità economica, è possibile decidere a ragion veduta. Personalmente mi è capitato di non accettare richieste di condominii C dopo avere analizzato le situazioni che caratterizzavano quei sistemi. I condominii D a mio parere sono quelli infine che sono proprio allo sbando, in tutti i sensi. Si trovano in situazioni complesse (che molto spesso si sono creati loro, anche se non necessariamente), ma che presentano una complessità comportamentale di non facile affrontabilità. Molto spesso in questi tipi di condominio può dovere intervenire il Tribunale per la nomina di un amministratore in quanto la compagine condominiale non riesce a mettersi d’accordo o perché è travolta dai conflitti o perché la maggior parte dei proprietari manifesta comportamenti decisamente poco intelligenti o come avrebbe detto esplicitamente lo scomparso storico Carlo Cipolla “comportamenti stupidi”. I comportamenti stupidi, come avevo proposto in articoli precedenti, sono quelli che riescono contemporaneamente a causare il male di chi li mette in atto e degli altri. Quelli intelligenti sono i comportamenti che hanno come risultato un vantaggio per la persona che li mette in atto ma contemporaneamente anche per gli altri. L’anno scorso ho lasciato di mia volontà (dopo tre anni) un condominio C che si stava impegnando in tutti i modi per diventare un condominio D. E secondo me ci è pure riuscito bene. Dal punto di vista professionale ho la consapevolezza di avere operato nel modo più produttivo e con il massimo impegno, ma nonostante ciò penso vivamente che si debba accettare il fatto che alcuni condominii possano per situazioni contingenti diventare ingestibili e non avere alcuna intenzione di abbandonare comportamenti stupidi per avviare comportamenti più intelligenti. La guerra delle “cacche” era scoppiata da diversi mesi tra i proprietari di cani che portavano a fare la popò volutamente, scientemente e con un calcolo quasi matematico sui posti auto di altri proprietari con cui erano in conflitto ormai quasi perenne. I proprietari che subivano queste azioni di guerriglia mi mandavano le fotografie di tali prodotti che venivano poi da loro spostati sui posti auto di proprietà dei padroni dei cani. Una serie di tentativi articolati di orientare a comportamenti più educati e rispettosi parlando con gli interessati e ponendo dei cartelli di buon senso (contenuto e non relazione) non aveva dato alcun risultato. Nel tempo i dispetti reciproci avevano raggiunto un livello e una frequenza tali da fare pensare a bambini della scuola materna con crisi di cattiveria reciproca. Le cose si erano poi complicate per una serie di pretese illogiche sviluppate gli uni contro gli altri dai proprietari. Un’azione legale assurda avviata contro mezzo mondo aveva poi fatto scoppiare ulteriori azioni e controreazioni tanto che qualcuno dei proprietari dovette abbandonare l’immobile di proprietà e traslocare verso altri lidi. Una comune costante dei comportamenti tra i proprietari era il volere interpretare il condominio senza osservare alcuna norma del codice civile e del regolamento condominiale ( e la mancanza assoluta di rispetto reciproco in particolare ) per cui la quasi totalità dei proprietari (sui venti che costituivano il condominio) interpretava il condominio e la vita condominiale a modo suo ed era convinto che gli altri dovessero accettare le sue regole (a volte decisamente assurde), quasi come se il singolo proprietario vivesse in autonomia in una casa di sua totale proprietà e non esistessero gli altri condòmini. Ho saputo recentemente e per caso che questo condominio D ancora oggi, a distanza di oltre un anno dalla mia “uscita”, vive nel caos e nella confusione più assoluta. In altri condominii si stanno verificando, forse a causa del disagio crescente da pandemia, dispetti e azioni di vero sabotaggio quali sparizioni e apparizioni delle chiavi di emergenza dell’ascensore, panchine condominiali spalmate di grasso per motori, e altre amenità che è meglio non raccontare nel dettaglio. In questa situazione complessa anche la difficoltà di realizzare le assemblee condominiali aumenta il disagio di tutti. In tempo di guerra non è facile la vita comune soprattutto quando anziché la condivisione predomina il suo opposto. Anche noi amministratori siamo sottoposti a maggiori stress, dei quali dobbiamo acquisire una serena consapevolezza. Che ci dobbiamo fare ? Prendere atto che è un periodo parecchio complicato, dal punto di vista organizzativo, tecnico, amministrativo, normativo e anche del comportamento osservabile nella psicologia condominiale.

dott. Daniele Locarno
Docente corsi ALAC
Psicologia e gestione dei conflitti




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