Assemblea Nazionale del 07/06/2018 PRESIDENTE NAZIONALE avv. Paolo Gatto (Genova) Vice PRESIDENTE NAZIONALE arch. Laura Coglitore (Roma) dott. Mauro Simone (Bari)  SEGRETARIO NAZIONALE dott. Enzo Rocco (Napoli)  REVISORE CONTI  dott. Marco Spera PROBIVIRI dott. Virgilio Cimaschi avv. Renzo Guerrini Laura Licciardello avv. Alfredo Nani CONSIGLIO DISCIPLINARE E DI CONTROLLO NAZIONALE  avv. Cesare Ghigo Paolo Pisana arch. Luca Spera  CONSIGLIO NAZIONALE APPIANO Mario BERTANI Stefano BOITANO Giorgio COGLITORE Laura DA SILVA Fanny DE BRUYN Andrea DE LUCA Massimiliano GAGGERO Lorenza GALANTI Vittorio GATTO Paolo GHIGO Cesare LADISA Gian Paolo LAPORINI Claudio LORENZINI Giampiero MELONE Michele MORETTI Claudio NATALE Davide OLIVIERI Pio Giuseppe ORLANDO Valerio PERULLO Roberta PIGA Luca PISANA Paolo ROCCO Enzo SIMONE Dino SIMONE Giuseppe SIMONE Mauro SPERA Luca SPERA Marco TETA Graziano TURCO Edoardo VARGIU Giovanni

1. Sono oggetto della presente legge tutte le attività professionali, intellettuali e non intellettuali, che non sono ricomprese nelle professioni di cui all'articolo 2229 del codice civile, con esclusione dell'esercizio delle attività commerciali e di pubblici esercizi previste dalle leggi vigenti, nonché delle attività per le quali le leggi vigenti prevedono l'esistenza di albi, ruoli, elenchi o registri tenuti da pubbliche amministrazioni.

1. Nell'ambito delle facoltà previste dalla direttiva 92/51/CEE, è istituito «l'attestato di competenza» con il quale si attestano l'esercizio abituale della professione, il costante aggiornamento del professionista ed un comportamento conforme alle norme del corretto svolgimento della professione.

2. L'attestato di cui al comma 1 non è requisito vincolante per l'esercizio delle attività professionali di cui alla presente legge ed è rilasciato a tutti i prestatori iscritti alle libere associazioni professionali, di cui all'articolo 3, che ne facciano richiesta e che dimostrino di essere in possesso dei requisiti di cui al comma 1.

L'attestato di cui al comma 1 può essere rilasciato a tutti i prestatori che ne facciano richiesta, anche da organismi di certificazione delle persone.

3. Le eventuali validazioni richieste dalle associazioni professionali, di cui all'articolo 3, per il rilascio di attestati di competenza hanno carattere oggettivo e contengono dichiarazioni di soggetti terzi, professionalmente qualificati. Tali validazioni possono essere altresì rilasciate dagli organismi di certificazione delle persone di cui al comma 2.

4. Il mancato rinnovo dell'adesione alla associazione professionale, di cui all'articolo 3, che ha rilasciato l'attestato di competenza comporta la perdita dell'attestazione, salvo il caso di adesione ad altra associazione professionale riconosciuta ai sensi della presente legge. In tale fattispecie la validità dell'attestato è prorogata di tre mesi, onde consentire il rinnovo dell'attestato da parte della associazione prescelta dall'interessato. Decorso tale termine l'attestato perde di validità.

1. Presso la Presidenza del Consiglio, sempre nell'ambito delle facoltà previste dalla direttiva 92/51/CEE, può essere istituito un Dipartimento delle associazioni professionali che provvede a registrare, avvalendosi del ruolo consultivo del CNEL, in apposito elenco le associazioni professionali, di natura privatistica, costituite da esercenti una attività intellettuale, su base volontaria, senza vincolo di esclusiva e nel rispetto della libera concorrenza.

2. Le associazioni professionali sono titolari della definizione dei criteri qualificativi - definiti con le parti interessate, avvalendosi eventualmente degli organismi di certificazione delle persone di cui all'articolo 2, comma 2 - necessari ai fini del rilascio dell'attestato di competenza, tra i quali:

a) l'individuazione di eventuali livelli di preparazione didattica, dimostrabili tramite il conseguimento di titoli di studio o percorsi formativi;

3. I criteri qualificativi fissati sono oggetto di valutazione da parte del Dipartimento delle associazioni professionali ai fini dell'iscrizione delle medesime all'elenco di cui al comma 1.

4. All’istituzione e al funzionamento del Dipartimento di cui al comma 1, si fa fronte con le risorse strumentali, umane e finanziarie già disponibili a legislazione vigente, senza nuovi o maggiori oneri per lo Stato.

1. Il Governo è delegato ad emanare, entro il termine massimo di sei mesi dall'entrata in vigore della presente legge, uno o più decreti legislativi che fissano le caratteristiche che devono avere le associazioni professionali e gli organismi di certificazione per essere registrate nell'elenco di cui all'articolo 3, comma 1, ed essere autorizzate a rilasciare gli attestati di cui all'articolo 2, comma 1, sulla base dei seguenti princìpi:

a) gli statuti devono garantire la trasparenza delle attività e degli assetti associativi, la dialettica democratica tra gli associati, escludere ogni fine di lucro;

b) le associazioni e gli organismi di certificazione devono avere una struttura organizzativa e tecnico-scientifica consolidata e fissato procedure operative adeguate all'effettivo ed oggettivo raggiungimento delle finalità della associazione professionale, nonché un codice deontologico che possa garantire il corretto comportamento degli esercenti le attività professionali intellettuali nei confronti degli utenti;

c) gli attestati di competenza possono essere rilasciati dalle associazioni professionali e dagli organismi di certificazione solo dopo la verifica del possesso da parte dell'Associato di idonea polizza assicurativa a garanzia degli utenti, per la copertura dei rischi derivanti nel caso di esercizio della libera attività professionale, e dell'impegno, da parte dello stesso associato, ad aggiornarsi continuamente nel proprio settore di attività.

d) sia previsto un limite temporale per la validità dell'attestazione, non superiore a tre anni, e le modalità di rinnovo sulla base di elementi oggettivi che garantiscano la permanenza dei requisiti in capo all'esercente l'attività professionale.

1. La Presidenza del Consiglio dei Ministri e le Regioni, nell’ambito delle rispettive sfere di competenza, vigilano sull’operato delle associazioni professionali e degli organismi di certificazione.

2. La Presidenza del Consiglio, anche su segnalazione delle Regioni, provvede alla cancellazione dall’elenco di cui all’articolo 3, con conseguente perdita del diritto di rilascio degli attestati di cui all’articolo 2, delle associazioni professionali e degli organismi di certificazione nel caso di irregolarità, perdita dei requisiti o prolungata inattività dei medesimi.

I più ricorrenti problemi legati alla conduzione del condominio riguardano le tabelle millesimali; in questo articolo si tenterà di chiarire l’argomento, si tenterà, in quanto due recenti sentenze, come vedremo nel corpo del testo, contraddicendosi, rischiano di creare notevoli difficoltà.

Cosa sono le tabelle millesimali: gli articoli 1118 e 1123 del codice civile, disciplinano la misura, rispettivamente, del diritto e dell’onere di contribuzione di ciascun condomino, stabilendo che questa sia proporzionale al valore del piano o della porzione di piano (unità immobiliare).

L’art. 1138 c.c. stabilisce che il regolamento di condominio debba contenere le norme di ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino; il regolamento viene approvato dall’assemblea con maggioranza qualificata (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà della proprietà). Le disposizioni di attuazione del codice civile (art. 68) contemplano che questo debba contenere il valore di ciascun piano o porzione di piano e che i valori stessi debbano essere espressi in apposita tabella allegata al regolamento.

La tabella millesimale è, pertanto, costituita da una tabella sintetica, nella quale sono riportati i valori proporzionali relativi alle singole unità immobiliari; i valori rilevano sia per quanto riguarda il voto in assemblea, sia per quanto riguarda il contributo alle spese.

Le tabelle non possono tenere conto del valore locativo dell’immobile, per legge, ma tengono conto, per lo più, delle superfici, ai quali valori vengono applicati i coefficienti riduttivi di cui al Decr. Min LL.PP. 12.480/66.Approvazione delle tabelle: Nonostante le tabelle siano contenute nel regolamento di condominio (da approvarsi a maggioranza) o ad esso allegate è indirizzo comune in giurisprudenza che, esprimendo le tabelle, una valutazione sul valore delle singole proprietà immobiliari, queste abbiano rilevanza negoziale e debbano, pertanto, essere sempre approvate all’unanimità; non solo, ma che la loro redazione o modifica, in sede giudiziaria, richieda l’intervento dei singoli condomini. (Cass. 3967/84, Cass. 1057/85, T. MI 21/12/92, Cass. 1602/95, T. Roma, 4/3/97).Ciò comporta che sia sempre necessaria l’unanimità dei condomini per l’approvazione o la modifica di tabelle e, in mancanza, ogni singolo condomino potrà adire l’Autorità Giudiziaria affinché provveda, citando ogni singolo condomino (e non l’amministratore) davanti al Giudice, con le prevedibili conseguenze in fatto di spese per anticipazioni.Presupposti per la revisione: L’art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, dispone che le tabelle possano venire modificate ricorrendo due condizioni: la prima, che siano conseguenza di un errore la seconda che, a seguito di modifiche delle condizioni di una parte dell’edificio, siano mutati, in maniera rilevante, anche i rapporti.Il problema che, come anticipato, da dato luogo a contrasti giurisprudenziali anche all’interno della Seconda Sezione della Corte di Cassazione, è quello relativo alla rilevanza dell’errore.In passato, infatti, si erano affermati due indirizzi; il primo, stabiliva che la semplice divergenza tra valore oggettivo e valore espresso integrasse sempre presupposto per la modifica della tabella; in questa ipotesi, qualora il singolo condomino avesse verificato, a mezzo di un tecnico, che la sua proprietà fosse stata sopra valutata in relazione alle spese, poteva chiedere la revisione, occorrendo, anche al Giudice e ciò semplicemente sulla base di un divergenza oggettiva. Il secondo indirizzo, più restrittivo, enunciava il principio secondo il quale, non fosse sufficiente la divergenza oggettiva, ma colui che richiedesse la rettifica, dovesse dimostrare che la sua approvazione fosse stata frutto di un errore della volontà, errore essenziale, in quanto, se conosciuto, avrebbe comportato la mancata approvazione; naturalmente ciò integra un aggravamento dell’onere della prova che renderebbe oltremodo difficile procedere a qualsiasi azione.Le Sezioni Unite della Cassazione erano intervenute con la Sentenza 6222 del 9/7/97, suffragando il primo orientamento ma, di recente, la Sentenza 7908 del 12 giugno 2001, si è espressa in maniera difforme, riaprendo la questione; tale ultima pronunzia ha stabilito il principio secondo il quale, qualora la tabella abbia natura contrattuale, non sia esperibile l’azione di cui all’art. 69 disp. Att. C.c., ma sia esperibile l’ordinaria azione di annullamento del contratto per vizio della volontà (errore essenziale, violenza o dolo).Invero è da rilevare, che nella legge stessa è presente un’anomalia che rende la questione risolvibile in due modi diversi a seconda del profilo dalla quale la si esamini; il condominio, infatti, costituisce una comunione, le cui quote sorgono al momento del sorgere del diritto, dato dall’acquisto dell’unità immobiliare; tali quote, peraltro, sono dichiarate dal regolamento e da allegate tabelle, in funzione della ripartizione delle spese; detto sistema integra una sorta di "feedback" per cui le proporzioni preesistono oggettivamente (costituendo parte del titolo anche secondo l’art. 1118 c.c.) ma vengono dichiarate ed allegate al regolamento in funzione del voto in assemblea e della ripartizione delle spese; la valutazione, pertanto, avviene sempre in un momento successivo al formarsi del condominio o del diritto e, pertanto, all’acquisizione delle quote, mentre nella comunione le quote conferiscono il diritto stesso; ciò, peraltro, avviene anche nel caso di accertamento al momento della vendita da parte del costruttore al singolo, atteso che l’attribuzione del valore può non coincidere con l’effettiva quota data dal valore oggettivo dell’immobile venduto.Vista la questione in tale ottica deve ritenersi la rilevanza dell’errore sussistere presuntivamente in ogni divergenza, ritenendosi le tabelle meramente dichiarative di una situazione oggettiva preesistente (ciò a conferma del primo orientamento); qualora, invece, le tabelle divergessero per espresse deroghe presenti nel regolamento contrattuale, (statuizioni e oneri di spesa diversi dalla norma per uno o più condomini) la modifica verrebbe inquadrata come annullamento contrattuale per vizio della volontà.

Rimane un’ultima questione da sottolineare; l’ultima pronunzia (giugno 2001) sembrerebbe lasciare aperta la strada all’esistenza di tabelle non contrattuali ma approvate a maggioranza; tale principio si porrebbe in contrasto con l’orientamento pressoché uniforme che vede necessaria l’approvazione all’unanimità delle tabelle; nei prossimi tempi assisteremo agli sviluppi.

• Codice Civile: art. 1100-1116 (La Comunione) Codice Civile: art. 1117-1139 (Il Condominio) Codice Civile: Disposizioni di attuazione Legge 6/5/1940, n. 554 - Disciplina uso aerei esterni - (antenne) Legge 24/10/1942, n. 1415 - Impianto ed esercizio di ascensori in uso privato Decreto del 9/1/1987, n. 13 - Direttive CEE ascensori Legge 9/1/1989, n. 13 - Barriere Architettoniche Legge 24/03/89, n. 122 - Parcheggi Legge 5/3/1990, n. 46 - Sicurezza Impianti Legge 9/1/1991, n. 10 - Attuazione piano Energetico nazionale D.P.R. 26/08/93, n. 412 - Regolamento consumi di energia Legge 25/01/94, n. 82 - Disciplina delle attivita' di pulizia... Legge 22/04/94, n. 368 - Regolamento esecuzione interventi manutenzione straordinaria D.P.R. 16/1/95, n. 42 - Regolamento attuazione pubblicita' ascensori Conratto Collettivo Portieri dal 1/1/97 - Tabella A B C Riparto spese proprietario-inquilino - Tabella Circolare n. 121/e del 1998 - Sgravi fiscali collegati alla finanziaria Decreto del 12/11/98 - Comunicazioni amministratori condominio all'anagrafe tributaria Affitti - Il testo della nuova legge sulla riforma degli affitti
• Quorum - Quorum delle maggioranze assemblari

La Corte Costituzionale, con ordinanza 410 del 14/12/01 ha, di recente, probabilmente posto la parola fine alla controversa questione relativa alla concessione del termine di grazia in ipotesi di morosità per quanto concerne le locazioni per usi non abitativi.

            Prima di procedere all’esame degli orientamenti giurisprudenziali correnti fino ad oggi,   è bene ricordare da cosa sia costituito il cd.  “termine di grazia”.

            La legge 392/78 (equo canone) all’art. 55 dispone (le disposizioni sono ancora oggi in vigore),   in parziale deroga agli artt. 663 e seguenti c.p.c. che, in caso di morosità persistente alla data dell’udienza, sia possibile per il conduttore non solo sanare  in occasione dell’udienza stessa, ma anche chiedere un “termine di grazia” per il pagamento delle somme cadute in morosità, termine che il Giudice è tenuto a concedere per un periodo fino a tre mesi.

            Senza scendere in particolari interpretativi sull’applicazione della norma (rilevanza delle spese di lite, dei canoni a scadere successivi all’udienza ecc.), il problema oggetto della pronunzia della Consulta era se la disposizione processuale della sanatoria fosse applicabile esclusivamente  ai contratti ad uso abitativo o dovesse essere estesa anche ai commerciali e professionali di cui agli artt. 27 e seguenti L. 392/78.

            Le Corti di merito (ancora di recente, Trib. Bassano d.G. 2/12/99 e Trib. Terni 14/12/99) hanno solitamente optato per un’interpretazione estensiva della disposizione, mentre la Cassazione, in un primo momento indecisa, prendeva una posizione restrittiva, con la Sentenza Sez. Un. n. 272 del 28/4/99, che contraddiceva quella di poco anteriore n. 4031/98, ritenendo inapplicabile la sanatoria agli “usi diversi da abitazione”.

            A seguito della decisione delle Sezioni Unite, avente particolare valore orientativo anche per le Corti di merito, il Tribunale di Torino ha sollevato questione di incostituzionalità dell’art. 55 L. 392/78,  nella parte in cui, in maniera illogica, non consentendo al conduttore di locale non abitativo di sanare la morosità in udienza o a seguito di concessione di termine di grazia, provocava un’inammissibile disparità di trattamento tra conduttori. e ciò in relazione agli artt. 3 e 24 della Costituzione

            Ebbene la Corte Costituzionale, ha dichiarato manifestamente infondata la questione di costituzionalità sollevata dal Tribunale di Torino, atteso che il legislatore avrebbe legittimamente operato una scelta discrezionale, trattando in maniera differente casi effettivamente di natura diversa, avendo ritenuto l’abitazione maggiormente tutelabile, quale bene primario, che il luogo di esercizio dell’ attività di un’impresa o di un professionista

      Rimane, sempre in questi casi, da chiedersi quanto i Giudici di merito possano ritenersi vincolati da questo provvedimento “interpretativo” che, di fatto, afferma la legittimità di un’interpretazione restrittiva, e ciò tenendo conto che è nei poteri della Consulta abrogare le norme illegittime, ma non anche  stabilire interpretazioni vincolanti per i Giudici Ordinari.

La polizza globale fabbricati ha alcune peculiarità che la rendono unica nel suo genere, per cui riteniamo utile fornire alcune informazioni ai lettori.

 Oggetto: La polizza globale è essenzialmente una assicurazione a copertura della responsabilità civile, per cui garantisce l'assicurato dalle richieste risarcitorie che potrebbero avanzare terzi danneggiati; ciò significa che non "copre" i danni accaduti alle cose dell'assicurato, ma tutela economicamente quest'ultimo da eventuali pretese di terzi.

 L'elemento caratteristico della globale è che la polizza, pur essendo stipulata a livello condominiale, garantisce su tutte le parti dell'edificio,comprese quelle private, per cui l'amministratore agisce in duplice veste di rappresentante dei condomini collettivamente (per quanto riguarda i danni che potrebbero cagionare le parti comuni a terzi e condomini) ma anche di rappresentante dei condomini singolarmente (per i danni provocati da loro proprietà esclusive, quali rotture di poggioli, tubi privati ecc.). E' proprio tale fatto che dà luogo a equivoci e motivi di confusione quando sia necessario procedere in via giudiziaria, in quanto il condominio, pur risultando l'ente assicurato, può non essere responsabile del fatto dannoso e quindi non legittimato passivamente se le parti di edificio che hanno cagionato l'evento non sono condominiali ma private.

 Fatti "coperti": la polizza interviene esclusivamente per "rotture accidentali". Detto termine viene interpretato dalle assicurazioni in senso restrittivo al fine di limitare i risarcimenti; in realtà, il termine "fatto accidentale" non significa fatto "non colposo" atteso che, in tale ipotesi, non sussisterebbe neppure responsabilità del danneggiante, trattandosi di caso fortuito per cui, con il termine "rottura accidentale" si deve intendere ogni fatto, non doloso o fortuito, riconducibile a responsabilità di uno o più condomini.

 Danni da infiltrazioni: Le polizze globali, normalmente, coprono solamente i danni provocati da acqua condotta (tubature), mentre non coprono (normalmente per contratto) le infiltrazioni da avarie da parti comuni (tetto facciate ecc.); il motivo di tale esclusione è evidente; le assicurazioni vogliono evitare che i condomini omettano i lavori di rilevante entità in quanto, comunque, coperti da assicurazione. E' bene ricordare che le polizze, coprendo solo le rotture accidentali, solitamente tendono a opporre resistenze quando la rottura del tubo sia avvenuta per vetustà.

 La "ricerca guasti": La ricerca guasti è una clausola accessoria alla polizza per la responsabilità civile; interviene a copertura delle spese necessarie alla ricerca della causa di infiltrazioni e conseguente ripristino dei luoghi manomessi. Come anticipato, si tratta di una garanzia accessoria alla responsabilità civile, per cui non interviene in assenza di danno risarcibile; paradossalmente, pertanto, in caso di rottura di un tubo, il condominio o il singolo devono sperare di avere provocato danni a qualcuno per poter ricevere un indennizzo sui lavori di ricerca e ripristino.

 Termini per la richiesta: E' bene ricordare che, in caso di sinistro, è obbligatorio per legge procedere alla denuncia di sinistro all'assicurazione entro tre giorni dalla scoperta del fatto. Tale onere, che solitamente incombe sull'amministratore, può rappresentare obbligo del singolo il quale, qualora riceva una richiesta di risarcimento del danno, deve immediatamente darne notizia all'amministratore affinché proceda alla denuncia.

 Modalità di risarcimento: solitamente, nelle ipotesi di intervento, vi è una franchigia, per cui l'assicurazione, periziati i danni, sottrae dall'indennizzo una somma in percentuale (o forfettizzata); inoltre, vigendo il criterio proporzionale, rileva la somma complessiva assicurata per cui, se lo stabile è complessivamente assicurato per una somma inferiore al suo reale valore, l'indennizzo subirà un decremento proporzionale.

Le somme non coperte dalla polizza sono dovute al danneggiato direttamente dal danneggiante (condòmino se il danno è provenuto da parte privata, condominio se da parte comune).

 Accesso ai documenti: essendo ogni singolo condomino (nonostante rappresentato nella sottoscrizione della polizza dall'amministratore) titolare del contratto, lo stesso ha il diritto all'accesso ai documenti che lo vedono interessato (perizie quietanze ecc.) per cui, in caso di rifiuto da parte dell'ente assicuratore, potrà pretendere che gli sia data copia di quanto richiesto.

 Quietanza: prima di procedere alla liquidazione dell'indennizzo o risarcimento, l'assicuratore, fa sottoscrivere al danneggiato o all'assicurato, una rinunzia ad ogni altra pretesa; nelle ipotesi di polizza fabbricati che, ripetiamo, copre il danneggiante dalle richieste di terzi, la quietanza è sottoscritta dall'amministratore che, con tale sottoscrizione, rinunzia a richiedere altre somme all'assicurazione. L'amministratore, rappresentando terze persone, dovrà prestare particolare attenzione prima di sottoscrivere la quietanza, soprattutto quando agisca per conto di un singolo condomino responsabile del danno. Quest'ultimo, infatti, qualora ricevesse un' ulteriore richiesta risarcitoria da parte del danneggiato non completamente soddisfatto dall'assicurazione, potrebbe chiedere i danni all'amministratore che ha accettato una somma minore, rinunziando ad ogni pretesa.

Consulente legale A.P.P.C.

A fronte di episodi spiacevoli, anche di una certa gravità, che hanno visto coinvolti amministratori di condominio, riteniamo utile fornire ai visitatori alcuni consigli in dieci regole, individuando i quattro momenti critici:

Fase della nomina

1)-Evitare di dare credito a chi si vanta circa il numero di stabili amministrati e a chi ostenta strutture e mezzi: a volte detto atteggiamento è teso a celare carenze di perizia e correttezza.

2)-Evitare di dare credito a chi ostenta un carattere forte e spregiudicato: detto atteggiamento, che viene normalmente assecondato ed anzi, in alcuni casi, “cercato” dai condomini affinché sia fatto valere nei confronti di terzi, ricade, invece,spesso a danno degli stessi proprietari quando sorgono problemi o incomprensioni; ciò quando non ricorra persino una sorta di megalomania che porta il soggetto a riconoscersi “più furbo degli altri”, con le prevedibili conseguenze.

3)-Evitare di dare credito ai consigli dei condòmini che si reputano esperti in materia: il condominio è un campo nel quale si riversano frustrazioni da parte di soggetti dal carattere “particolare”; capita, infatti, molto spesso che persone inesperte, il cui unico interesse fino al giorno prima era legato alle sorti del campionato di calcio, trovino modo di farsi seguire; solitamente questi soggetti nutrono un’invidia inconscia verso il giovane che cerca di affermarsi e credono invece di condividere le sorti di chi abbia raggiunto la meta, con merito o meno.

4)-Propendere per persone giovani con medio-alta scolarità: gestire un condominio non è lo stesso che gestire una multinazionale; qualchepossibile piccolo errore iniziale non produrrà mai i danni di una gestione scorretta.

Fase della gestione

5)- Cercare di non dimenticare che i beni amministrati sono dei condomini e di nessun altro: i condomini devono sempre esigere trasparenza ed evitare di lasciare troppa libertà a chi amministra, soprattutto nella scelta delle imprese in occasione di lavori rilevanti.I condomini dovranno dirigere la loro scelta su imprese non a responsabilità limitata, assicurate, con titolari solvibili (meglio se proprietari di immobili) e, naturalmente, non protestati. L’ “istituto” della “cagnotta” o tangente, non cagiona solo un danno economico, atteso che l’amministratore che accetta prebende diventa “ricattabile” e può passare sopra alla cattiva esecuzione delle opere, magari non denunciandone immediatamente i vizi e cagionando danni gravi.

Indizi di pericolo

6)-Prestare attenzione in caso di eccessiva litigiosità: anche quando non sia direttamente imputabile all’amministratore, la presenza massiccia di cause è indice di cattiva gestione; l’Amministratore è pur sempre “l’esperto” per cui la litigiosità è, il più delle volte, conseguenza della sua negligenza, imperizia o, anche solo del suo pessimo carattere.

7)-Controllare sempre il rendiconto bancario condominiale: il criterio di gestione del condominio è quello di cassa per cui, qualora il rendiconto diverga dalle risultanze del c.c. bancario, è sempre segno di irregolarità.

8)-Prestare attenzione agli atteggiamenti mendaci: le condotte mendaci ricorrenti sono a volte il mezzo per perpetrare e portare avanti disegniilleciti.

9)-Correre immediatamente ai ripari in caso di sospensioni di servizi, lavori o in caso di gravi ritardi nei pagamenti: sono sempre le conseguenze finali di una gestione gravemente scorretta, protrattasi nel tempo.

10)-Non accettare compromessi in caso di revoca: ottenere la revoca di un amministratore scorretto non è semplice neppure in via giudiziaria, atteso che è difficile dimostrare le irregolarità e, soprattutto, il pericolo di conseguenze gravi se il danno non si è ancora verificato. La revoca dovrebbe avvenire, se possibile, per determinazione cosciente dell’assemblea.Molti amministratori revocati o revocandi rifiutano di passare le consegne dichiarando di vantare crediti per anticipazioni; i condomini non dovranno cadere nel tranello e non approvare nulla. Il Giudice ordinerà la consegna immediata della documentazione, e solo allora, si verificherà la situazione.

Consulente legale A.P.P.C

Il punto sulla legge per il riconoscimento delle professioni non regolamentate

La legge sul riconoscimento delle professioni non regolamentate dovrebbe essere riportata in discussione in Parlamento.

Infatti,dopo la legge delega varata nella scorsa legislatura ma non approvata , sembra che tenendo come base di partenza lo stesso progetto, l’attuale Governo, abbia intenzione di mettere ordine in un mondo di professioni che non hanno per adesso nessun riconoscimento giuridico.

La ns. adesione al CoLAP ( Coordinamento delle Libere Associazioni Professionali, ha come scopo,” la finalità di riunire in uno spirito di collegialità e di mutua collaborazione le Libere Associazioni Professionali italiane per ottenere il loro riconoscimento giuridico e di rappresentarle, per questi fini, ad ogni livello di intervento, quale autonoma parte sociale, restando di competenza delle rispettive Associazioni la rappresentanza delle singole categorie professionali.” Come descritto all’art. 2 dello STATUTO del CoLAP.

A tutt’oggi hanno aderito a tale coordinamento 84 Associazioni rappresentanti 6  differenti aree tematiche.

E’ ns. dovere incalzare l’attuale Governo affinché la  Professione di Amministratore Condominiale, anche attraverso la ns. Associazione, sia  riconosciuta e regolamentata in modo da garantire l’utente sulla serietà e sulle prestazioni  dei ns. Associati.

Noi già da lungo tempo, attraverso il CODICE DI COMPORTAMENTO , garantiamo l’utente  sulla serietà delle prestazioni e la preparazione professionale dei ns. associati .

Rimaniamo così in attesa di quello che l’attuale Governo vorrà fare in merito, ma nel contempo garantiamo tutti i ns. soci che incalzeremo tutta la classe politica per arrivare ad una legge che,attraverso il riconoscimento dell’associazione e dei propri associati,

garantisca l’utente sulla serietà del professionista.

Il Segretario Nazionale ALAC

  L’A.L.A.C. (Associazione Liberi Amministratori Condominiali) esprime la propria contrarietà al disegno di legge n° 721 ( Sen. Manfredi ed altri) per la messa in sicurezza del patrimonio edilizio nazionale, che porterebbe ad un altro onere a carico della proprietà privata .

Già nella passata legislatura, Governo D’Alema, era stato presentato un disegno di Legge, contestato dal Centro-Destra.

     Il fascicolo del fabbricato, infatti, si collocava all’interno di un disegno di burocratizzazione e procedimentalizzazione dell’individuo tipico di un governo di centrosinistra ma senz’altro estraneo ai principi liberali di questa amministrazione che pare invece, almeno in questa ipotesi, seguire le orme dei suoi predecessori; oppure si deve pensare che questo voltafaccia sia in realtà indotto da interessi corporativi ben individuabili all’interno delle stesse organizzazioni orbitanti intorno alla casa, interessi che sono stati poi gli stessi ad avere ispirato il primo disegno di legge?

L’ultimo disegno di legge, come il primo, dal punto di vista tecnico, si presta già ad accuse di “inutilità”, dal momento in cui la verifica sulle strutture avvenga “senza ausilio di specifica strumentazione” e, di fatto,   si basi soltanto sulla documentazione fornita da Professionisti abilitati ed iscritti all’albo.

In altre parole, quello che oggi si vuole fare passare per una questione di sicurezza è stato ideato a scopo per lo più amministrativo, se non burocratico (e a spese comunque del cittadino).

A ben vedere, peraltro, le eccezioni che possono essere mosse sono altre. In primo luogo, perché gli Enti preposti al controllo ed alle verifiche molte volte sollecitati dagli stessi abitanti, specialmente nei vecchi Centri Storici, non intervengono tempestivamente e prendere i dovuti accorgimenti per evitare eventuali stati di pericolosità? A ns. avviso questi Enti ( VV.FF., Protezione Civile, Uffici Tecnici Comunali, Provinciali e Regionali ) dovrebbero essere potenziati e responsabilizzati .

Inoltre, qualora un’ingente quantità di fabbricati fossero ritenuti non idonei in quanto pericolosi (il legislatore sa benissimo che numerose zone geografiche anche vaste sono costantemente sottoposte a minacce sismiche o franose) come intenderà agire o meglio dove intenderà ricoverare,  coloro che saranno sgomberati, quando lo stesso non è in condizione di controllare la situazione neppure dal punto di vista conoscitivo?

13 dicembre 2001

IL PRESIDENTE NAZIONALE A.L.A.C

La figura di amministratore di condominio che, secondo l’ALAC, dovrebbe affermarsi ed essere protetta, è quella delProfessionista, con un numero di condominii non superiori ai trenta quaranta, che gestisce il proprio lavoro con la diligenza del buon padre di famiglia, così come descritto nel principio del Codice Civile in materia di mandato. Sicuramente, estranea agli interessi dell’associazione, è la grande impresa o il grosso amministratore.

La professione dell’amministratore, infatti, si è affermata negli anni settanta, in occasione del boom economico, fatto che ha permesso a chi, in quel momento, non avesse una scolarità tale da poter esercitare una professione protetta, né sopportare l’impegno di un lavoro dipendente, di trovare terreno fertile per potersi ritagliare una professione, potersi ingrandire, non esistendo, in quel periodo alcuna forma di concorenza, né alcun controllo da parte degli amministrati.

Queste persone hanno creato dei piccoli imperi economici, non basati sulle effettive capacità ma, per lo più sfruttando ( e ciò avviene ancora oggi ) il vantaggio di essere stati i primi.

Attualmente questi professionisti sono diventati imprese, a volte anche dinastie, con la prerogativa di proteggere i propri monopoli,magari attraverso un albo che,da una parte possa sanare le loro posizioni privilegiate, dall’altro, possa dare a loro stessi la possibilità di chiudere le frontiere ai giovani ( non necessariamente dal punto di vista anagrafico), amministratori i quali, peraltro, stanno già facendosi strada grazie alle loro qualità, capacità e conoscenze.

Non basta, infatti, un ufficio attrezzato, al fine di poter affermare di riuscire a gestire centinaia di stabili ;amministrare condomini non si risolve  nel compiere  una serie di procedimenti contabili; la fase contabile rappresenta solo una parte delle procedure che l’amministratore deve gestire, procedure che necessitano di conoscenze tecniche, ma anche di acquisizioni di pareri tecnici, giuridici e pareri di altre discipline specialistiche, ordine e diligenza nell’istruzione delle pratiche, rispetto delle persone e degli interlocutori, oltre che del proprio lavoro; per questo tipo di attività non serve ostentare cellulari o veloci computer dell’ultima generazione, serve passione, diligenza nel tenersi informati sulle novità, dedizione, umiltà nei confronti degli amministrati, dei tecnici e dei fornitori e, naturalmente, il giusto impiego del tempo dovuto.

Per troppo tempo le assemblee sono state di fatto governate dalla prepotenza e dalla presupponenza di chi si ostentava esperto ma che, in realtà, non solo anteponeva i propri interessi a quelli dei condomini, ,ma agiva a loro danno e a proprio vantaggio, facendo lievitare, grazie ad intrallazzi dovuti proprio alla potenza e, quindi, all’influenza dell’impresa, i costi all’interno delle spese amministrative dello stabile.

Queste imprese sono diventate oggi vere e proprie dinastie, dove le ultime generazioni, per lo più svogliate e più attente all’ostentazione dei propri mezzi economici che all’impegno nel proprio lavoro, stanno cedendo il passo alle NUOVE LEVE DI AMMINISTRATORI INTELLIGENTI E COSCIENZIOSI.

La funzione della nostra associazione, nell’ambito di questo trend, non e quella di diffendere dei privilegiati dagli attacchi esterni, ne’ quella di esercitare un controllo (più o meno effettivo) sulla loro attività attraverso l’applicazione di un codice deontologico (che peraltro l’ALAC possiede) ma quello di rimanere a contatto dei professionisti, conoscerli uno per uno , aiutarne l’attività attraverso servizi associativi di consulenza  ed assistenza e attraverso i dovuti convegni e corsi di aggiornamento.

Un’eventuale riforma, pertanto, dovrebbe volgersi nella direzione di un’affermazione di quelle associazioni che non si limitino ad un controllo esterno ma seguano, passo per passo, l’attività dei propri soci e rimangano in simbiosi con loro, piccoli e medi amministratori, che vivono decorosamente del proprio lavoro, con le giuste ambizioni, ma con precise regole di correttezza e diligenza, e non di quelle che tentino di difendere i privilegi di coloro che, forse complici, una parte di condomini (che per la verità sono sempre meno) hanno monopolizzato, fino ad oggi, il mercato.

RISCALDAMENTO : IMPIANTI CENTRALIZZATI DPR 26  AGOSTO 1993N. 412 - DPR 21 DICEMBRE 1999 N. 551 Proprietari di casa, inquilini e amministratori condominiali sono i destinatari della legge 9 gennaio 1991 n. 10 e del regolamento di attuazione sancito dal DPR del 26 agosto 1993(*), modificato dal DPR del21 dicembre 1999(**) in materia di progettazione, installazione, esercizio e manutenzione degli impianti termici degli edifici, ai fini del contenimento dei consumi di energia. Le integrazioni e le modifiche apportate al primo decreto di attuazione(finalizzato ad un risparmio energetico nel settore del riscaldamento degli edifici,ad una riduzione dell’inquinamento ambientale e ad un miglioramento delle condizioni di sicurezza degli impianti) hanno precisato alcuni punti poco chiari e incrementato notevolmente le responsabilità e gli adempimenti di installatori e manutentori. CHI E’ RESPONSABILE? Responsabile del funzionamento della caldaia e della sua manutenzione ordinaria è l’occupante dei locali (proprietario, inquilino, usufruttuario) o il suo rappresentante (amministratore condominiale) oppure un altro soggetto da lui delegato (terzo responsabile). Responsabile della manutenzione straordinaria dell’impianto è, invece, il proprietario dei locali o il suo rappresentante oppure altra persona delegata (terzo responsabile). CHI E’ IL TERZO RESPONSABILE? Il responsabile dell’esercizio e della manutenzione dell’impianto , ove non possieda i requisiti necessari o non intenda provvedere direttamente, affida le operazioni a soggetti abilitati alla manutenzione straordinaria degli impianti ( legge 46 del 5 marzo 1990) Il terzo responsabile deve essere unico per la gestione della manutenzione ordinaria, straordinaria e l’esercizio dell’impianto e deve possedere conoscenze tecniche, economiche ed organizzative adeguate alla complessità dell’impianto a lui affidato; inoltre per gli impianti superiori a 350 Kw deve essere iscritto ad albi nazionali tenuti dalla pubblica amministrazione e pertinenti per categoria quali , ad esempio, l’albo nazionale dei costruttori oppure mediante l’iscrizione ad elenchi equivalenti della Unione Europea, oppure mediante certificazione del soggetto, ai sensi delle norme UNI EN ISO della serie 9.000 per l’attività di gestione e manutenzione degli impianti termici da parte di un organismo accreditato e riconosciuto a livello italiano o europeo. L’ atto di assunzione di responsabilità da parte del terzo, che lo espone alle sanzioni amministrative previste dalla legge 10/91, deve essere redatto in forma scritta e consegnato al proprietario. Il terzo eventualmente incaricato non può delegare ad altri le responsabilità assunte e può ricorrere solo occasionalmente al subappalto delle attività di sua competenza. Il ruolo di terzo responsabile di un impianto è incompatibile con il ruolo di fornitore di energia per il medesimo impianto a meno che la fornitura sia effettuata nell’ambito di contratti particolari (art. 6 dpr 21 dicembre 1999). Il terzo nominato responsabile dell’esercizio e della manutenzione deve comunicare entro sessanta giorni la propria nomina all’ente locale competente per i controlli ( legge 10/91); al medesimo ente vanno comunicate eventuali revoche, dimissioni o variazioni di consistenza o titolarità dell’impianto. Il nome del terzo responsabile deve essere riportato con evidenza sul libretto di impianto o sul libretto centrale OBBLIGHI DI ESERCIZIO Gli impianti di riscaldamento hanno dei limiti di accensione sia per orario che per periodi dell’anno in base a dove è situato l’immobile. Inoltre la media aritmetica delle temperature dell’aria nei diversi ambienti di ogni singola unità immobiliare non deve superare i seguenti valori: a) 18° C + 2° C di tolleranza per gli edifici industriali e artigianali b) 20° C + 2° C di tolleranza per tutti gli altri edifici Per gli impianti di vecchio tipo sono previsti determinati orari giornalieri di accensione e periodo di esercizio a seconda delle sei zone climatiche individuate su tutto il territorio nazionale in base alla temperatura media registrata durante l’anno (ciascuno dei circa 8.100 comuni italiani appartiene a una di queste zone energetiche). Vi sono inoltre altre regole: l’impianto va acceso dopo le 5 di mattino e chiuso entro le 23 (tranne la zona F) le ore del giorno permesse possono essere frazionate in due o più periodi. Per conoscere la propria zona di riferimento è possibile rivolgersi al Comune oppure consultare la Gazzetta Ufficiale n. 242 del 14 ottobre 1993 riportante l’elenco completo. Per gli impianti di nuovo tipo, invece, non esistono limitazioni nell’orario. Sono considerati di nuovo tipo i seguenti impianti: - centralizzati con sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del consumo energetico(obbligatorio dal 30 giugno 2000 in tutti i nuovi edifici con riscaldamento centralizzato) - con cronotermostato e con un certo rendimento termico previsto dalla legge - con teleriscaldamento, cogeneratori e altri impianti particolari L’amministratore deve appendere accanto la caldaia in un luogo ben visibile un cartello riportante nome dell’immobile, comune ed altitudine, zona climatica, periodo annuale e orario di attivazione della caldaia, dati del responsabile dell’esercizio e della manutenzione.   ZONE ENERGETICHE   ACCENSIONE MAX ORE PERIODI DI ACCENSIONE A 6 1 dicembre - 15 marzo B 8 1 dicembre - 31 marzo C 10 15 novembre - 31 marzo D 12 1 novembre - 15 aprile E 14 15 ottobre - 15 aprile F nessun limite nessun limite   OBBLIGHI DI MANUTENZIONE Le operazioni di controllo ed eventuale manutenzione dell’impianto termico devono essere eseguite conformemente alle istruzioni tecniche per la regolazione, l’uso e la manutenzione elaborate dal costruttore dell’impianto. Al termine delle operazioni di controllo e manutenzione dell’impianto, l’operatore ha l’obbligo di redigere e sottoscrivere un rapporto da rilasciare al responsabile dell’impianto che deve sottoscriverne copia per ricevuta. L’originale del rapporto dovrà essere conservato ed allegato al libretto di centrale o d’impianto. In caso di impianti di riscaldamento unifamiliari, di potenza inferiore a 35 Kw il rapporto dovrà essere conforme al modello dell’allegato H del DPR 21 dicembre 1999. Elenchiamo alcuni degli adempimenti previsti per la manutenzione ordinaria ( per un elenco completo che tenga conto delle caratteristiche dei singoli impianti consultare interamente la normativa presa in considerazione e le norme UNI): - per le caldaie con potenza uguale o superiore a 35 Kw si devono eseguire le operazioni di manutenzione almeno una volta all’anno all’inizio del periodo di riscaldamento. - per le caldaie con potenza uguale o superiore a 350 Kw sono previsti due controlli : uno all’inizio del periodo di riscaldamento, uno a metà dello stesso periodo per controllare il solo rendimento di combustione. - controllo del consumo di acqua mediante lettura del contatore ogni due mesi - controllo del serbatoio del gasolio una volta all’anno, prima dell’accensione - verifica approfondita del serbatoio del gasolio (occorre smontare la caldaia) ogni 5 anni. - controllo bimestrale del rendimento di combustione percentuale - pulizia della caldaia ogni volta che la temperatura dei fumi superi di 50° C quella misurata a caldaia pulita. Per la manutenzione straordinaria possono essere necessarie, a seconda del caso, la relazione tecnica (***)sul modello previsto dal decreto ministeriale del 13 dicembre 1993 e autorizzazione da parte del Comune (silenzio-assenso). Ogni impianto deve essere munito di un particolare documento il cosiddetto “libretto” sul quale vanno annotate le caratteristiche dell’impianto e tutti gli interventi di manutenzione e conservazione. Per le caldaie con potenza fino a 35 Kw il documento prende il nome di “libretto d’impianto” (conforme all’allegato G DPR 412 26/08/93),mentre per gli impianti di potenza uguale o superiore a 35 Kw viene chiamato “libretto di centrale” (conforme all’allegato F DPR 412 26/8/93). Per le nuove installazioni e per le ristrutturazioni o i cambi della caldaia l’installatore deve provvedere alla intestazione e compilazione iniziale del libretto all’atto della prima messa in servizio, previo rilevamento dei parametri di combustione. La ditta installatrice, quando ha completato i lavori di realizzazione dell’impianto termico, è in grado di verificarne la sicurezza e funzionalità nel suo complesso ed è tenuta a rilasciare la dichiarazione di conformità ( legge 46/90) e ad inviare all’ente competente per i controlli previsti dalla legge copia della scheda identificativa , contenuta nel libretto, firmata dal responsabile dell’esercizio e della manutenzione. Per gli impianti preesistenti, la compilazione iniziale del libretto, previo rilevamento dei parametri di combustione, nonché la compilazione per le verifiche periodiche deve essere effettuata dal responsabile dell’esercizio e della manutenzione. I libretti sono composti di più parti tra le quali: descrizione degli apparecchi e delle loro caratteristiche, risultati dei controlli effettuati durante la manutenzione dell’impianto, annotazioni particolari a seconda che l’impianto sia centralizzato o individuale. POTENZA DELLA CALDAIA RESPONSABILE DELL’IMPIANTO MANUTENZIONE VERIFICHE STRUMENTALI DEL RENDIMENTO DI COMBUSTIONE inferiore a 35 Kw (30.100 Kcal/h) occupante o ditta abilitata L. 46/90 ditta abilitata L. 46/90 una volta all’anno ditta abilitata L. 46/90 una volta ogni due anni da 35 Kw a 350 Kw (da 30.100 a 301.000 Kcal/H) amministratore o ditta abilitata L. 46/90 (in possesso di patentino L. 615/66 oltre 232 Kw) ditta abilitata L. 46/90 una volta all’anno (salvo indicazioni più restrittive norme UNI e CEI) ditta abilitata L. 46/90 una volta all’anno superiore a 350 Kw (301.000 Kcal/h) amministratore o ditta abilitata L. 46/90 (in possesso patentino L. 615/66) ditta abilitata L: 46/90 una volta all’anno (salvo indicazioni più restrittive norme UNI e CEI) ditta abilitata L. 46/90 due volte all’anno I CONTROLLI I controlli sono affidati ai comuni con più di 40.000 abitanti e alle province per la restante parte del territorio Le verifiche, necessarie ad accertare l’effettivo stato di manutenzione e di esercizio, devono essere effettuate con cadenza almeno biennale e con onere a carico degli utenti ed anche avvalendosi di organismi esterni aventi specifica competenza tecnica. I risultati dei controlli eseguiti sugli impianti termici devono essere allegati al libretto di centrale o di impianto. Entro il 31 dicembre 2000, e da quella data ogni due anni, gli enti di cui sopra devono inviare alla regione di appartenenza, e per conoscenza al Ministero dell’ Industria, una relazione sullo stato di efficienza, sulle caratteristiche degli impianti termici e sui risultati dei controlli. Al fine di redigere un catasto degli impianti esistenti, gli enti locali competenti possono richiedere alle società distributrici di combustibile , che sono tenute a provvedere entro 90 giorni, di comunicare l’ubicazione e la titolarità degli impianti da esse forniti nell’ultimo anno. SANZIONI  Accensione dell’impianto in ore o in giorni non consentiti, superamento temperatura massima, mancata manutenzione o compilazione libretto caldaia da 1 a 5 milioni   Contratto di terzo responsabile difforme dalle norme 1/3 dell’importo del contratto Mancato adeguamento dell’impianto alle norme di sicurezza (legge 46/90) da 0,5 a 5 milioni  * DPR 26 agosto 1993 n. 412Gazzetta Ufficiale n. 242 del 14 ottobre 1993 ** DPR 21 dicembre 1999 n. 551 Gazzetta Ufficiale n. 81 del 06 aprile 2000 ***Decreto del ministero dell’Industria 13 dicembre 1993 Gazzetta Ufficiale n. 297 del 20 dicembre 1993        Oriana Negro

Cass. 4963/01: Qualora un regoalmento contrattuale contenga divieti di adibire unità ad attività rumorose, non si applica l'art. 844 c.c., ma è sufficiente, a fare scattare il divieto, che l'attività svolta sia potenzialmente idonea ad integrare attività rumorosa (nella specieintrattenomento di cilienti con musica).

Cass. 11684/00: Il regolamento contrattuale può imporre pesi su alcune proprietà a favore di altre (servitù, tra scrivibili) o prestazioni di condomini a favore di altri (oneri reali) ovvero può imporre limiti al godimento di unità immobiliari (obbligazioni propter rem).   Tale ultima fattispecie si prescrive come un qualsiasi diritto se non esercitata.

Cass. 4953/01: Qualora una parte di un edificio sia ricompresa nell'art. 1117 c.c., spetta al condomino che ne reclami la proprietà dimostrarne l'esclusiva titolarità a mezzo valido titolo (nella specie veniva escluso l'esclusività dell'ultima parte del vano di accesso alle rampe delle autorimesse che serve solo l'ultimo garage, in quanto non era dimostrato che al momento della formazione del condomnio vi fosse stata attribuzione di proprietà esclusiva).

Cass. 855/00: Il possesso dei condomini sulle parti comuni si esercita diversamente a seconda che le cose siano oggettivamente utili alle singole unità immobiliari o siano utili soggettivamente.
 
Cass. 5666/00: La cosa comune, ai sensi dell’art. 1102 c.c può essere usata dal condomino anche in modo particolare, e diverso dal suo normale uso, se ciò non alteri l’equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attualio potenziali degli altri condomini.

Cass. 8886/00: L'uso della cosa comune, da parte di ciscun partecipente, ai sensi dell'art. 1102 c.c., incontra due limiti fondamentali nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune, e nel divieto di impedire agli altri partecipenti di farne parimenti uso.

Cass. 7489/01: IL condominio non è tenuto ad intervenire a favore del condomino quando l'insufficiente riscaldamento dell'appartamento di quest'ultimo non sia dovuto a carenza dell'impianto ma del sistema di isolamento della sua unità  immobiliare.

T.VR. 1224/00: Il diritto del condomino ad installare una stazione base per telefonia sul tetto un'antenna telefonica non necessità di approvazione assembleare, atteso che l'assemblea non può limitare il suo diritto di cui all'art. 1102; va, comunque, tutelato in via d'urgenza, il diritto alla salute del condomino che viene esposto all'inquinamento da elettrosmog in misura apprezzabilmente superiore alla generalità della popolazione, e ciò mediante l'ordine di sgombero del manufatto.

T. PC. 1135/00: La sostituzione del tetto in lastrico solare calpestabile, operata dal proprietario dell'ultimo piano, costituisce innovazione illecita e non rientrante tra i poteri di cui all'art. 1102 c.c.

T. BO. 2695/00: I muri delimitativi del vano scale non sono accessori alle medesime, ma costituiscono strutture portanti dell'edificio.

Cass.8292/00: Tra le spese condominiali è necessario distinguere quelle necessarie per la conservazione, da quelle soggettive per il godimento effettivo. Riguardo alle prime, la ripartizione andrà eseguita in relazione alle quote, trattandosi di obbligazione propter rem,mentre le seconde dovranno essere ripartite sulla base del consumo effettivo. 

Cass. 637/00: I balconi non rappresentano parti condominiali in quanto non necessari all’esistenza dell’edificio. I principi di cui all’art. 1125 c.c. (volte e solai) sono applicabili ai balconi soltantonelle ipotesi in cui la soletta integri la stessa funzione di quella interna; ciò non avviene nei balconi aggettanti. Il calpestio, il celino ed il parapetto hanno titolarità diverse. Il calpestio è di titolarità dei piani soprastanti, mentre gli elementi architettonici presenti nel celino e nel frontalino assumono rilevanza condominiale.

Cass. 7603/99: Il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte e della parte sottostante della soletta del balcone assolvono funzioni di decoro architettonico, a meno che l’edificio non sia totalmente privo di qualsiasi uniformità architettonica.

Cass. 568/00:Gli elementi decorativi dei balconi , svolgendo una funzione di tipo estetico, costituiscono parti comuni, con la conseguenza che la spesa relativa al rifacimento va ripartita tra tutti i condomini in misura proporzionale alla proprietà.

Cass: 16067/00: La terrazza a livello, essendo destinata a dare un affaccio all'immobile a cui appartiene, può essere equiparata al lastrico soltanto quando assolva a funzioni essenziali di copertura dell'edificio.

Cass. 7727/00: Il proprietario della terrazza a livello risponde dei danni provocati al condomino coperto, se sussiste colpa, essendo inapplicabile l'art. 1126 c.c.

C. App. Taranto:  Mentre nelle ipotesi di lastrico solare, in caso di infiltrazioni, la ripartizione della spesa di risarcimento del danno va eseguita sulla base dell'art. 1126 c.c., nelle ipotesi di terrazza a livello,   è necessaario verificare il proprietario del bene che ha la custodia del bene, il quale è tenuto a vigilare che non vengano prodotti danni ai sensi dell'art. 2051 c.c.

T. Busto Arsizio 1075/01:  Qualora un condomino venga danneggiato da un ingorgo della fognatura a causa di un atto colposo di un condomino non individuato, il condominio non è responsabile dei fatti e non è tenuto al risarcimento del danno.

T. SA 542/01:I balconi aggettanti non sono condominiali ma privati; sono condominiali solo gli elementi decorativi e i rivestimenti dei frontalini e dei celini.

Cass. 4190/00:Le norme sulle distanze delle costruzioni dalle vedute si applicano anche agli edifici in condominio, in quanto l'art. 1102 non deroga all'art. 907 c.c.

Cass. 6921/01: Esula dai diritti del condomino ai sensi dell'art. 1102 ed è pertanto illegittima la creazione di un vano nel sottosuolo condominiale quando tale vano sia ad esclusivo uso del condomino medesimo ed abbia un estensione ed una consistenza tale da impedire agli altri condomini di fare pari uso del sottosuolo.

Cass. 15390/00: Al fine di verificare la legittimità dell'apertura di una porta finestra da parte di un condomino su prato comune è necessario verificare 1)-se il prato comune è accessorio allo stabile, in caso contrario l'apertura è illecita 2)-in caso affermativo, se realizzi una migliore utilizzazione dell'area o invece ne alteri la destinazione a carico degli altri condomini; nel primo caso il diritto del condomino rientrerà nelle previsioni dell'art. 1102, nella seconda ipotesi si tratterà di innovazione vietata.

Cass.7891/00: Il condominio non è un soggetto giuridico dotato di personalità giuridica, per cui l'Amministratore ha solo una rappresentanza che non priva i condomini di poter agire personalmente a tutela dei propri diritti, costituendosi, anche personalmente, e per la prima volta, in appello.

Cass. 10815/00: L'amministratore di condominio configura un rapporto di mandato con rappresentanza, per cui alla scadenza del rapporto, è tenuto a restituire tutte le somme in suo possesso a prescindere dalla gestione cui le somme si riferiscono.

Cass. Penale 19678/01: Incombe sull'amministratore il dovere di eliminare ogni pericolo di crollo in un edificio (nellaspecie un pezzo di cornicione), per cui la responsabilità dei condomini sussiste solo quando l'amministratore, per un fatto accidentale, non abbia potuto provvedere.

Cass. 4706/01: I procedimenti per la nomina e la revoca di amministratore, essendo ricompresi tra quelli non contenzionsi di volontaria giurisdizione, non sono sottoposti alla disciplina della soccombenza, per cui le spese legali fanno carico al procedente.

T.Bo 1471/00: L'effetto purgativo della vendita giudiziaria non si applica in limitazione all'art. 63 disp. att. c.c., in quanto l'acquirente rimane vincolato alle spese sorte nell'anno in corso e in quello precedente anche se l'immobile è stato acquistato all'asta.    I crediti del condominio necessari per il mantenimento della cosa comune devono essere assegnati dal Giudice in prededuzione agli altri creditori.

T. GE 1501/01: Qualora il compenso dell'amministratore sia concordato in via forfettaria, non è dovuto compenso straordinario per lavori specifici.

Cass. 697/00: In mancanza di una norma che disponga altrimenti, non esistono limiti di orario alla convocazione di un'assemblea.    Per cui non vi sono conseguenze sulle decisioni prese in seconda convocazione, se la prima sia andata deserta a causa dell'orario notturno.

Cass. 126/00: Non rientra tra le competenze dell’assemblea modificare i criteri di ripartizione di cui alla legge o al regolamento contrattuale, per cui la relativa delibera è nulla, mentre rientra la concreta ripartizione di una spesa, anche eseguita su principi illegittimi, per cui la relativa delibera è meramente annullabile.

Cass. Pen. 3031/01: Occorre l'unanimità al fine di dare mandato all'amministratore per procedere con querela nei confronti di chi si è macchiato di reati nei confronti del condominio (nella specie sottrazione di energia elettrica).

Cass. 4721/01: Nei condomini minimi (formati da due soli condomini) non si applicano le maggioranze relative al condominio (non essendo possibile raggiungere le maggioranze di "teste") per cui si applicano quelle relative alla comunione (artt. 1105, 1106 c.c.).

Delibere assembleari

Cass. 15010/00: La delibera assembleare non può approvare in blocco genericamente le spese, ma deve distinguere analiticamente le spese per l'uso delle parti comuni e le spese di manutenzione (sia ordinaria che straordinaria).

Cass. 2301/01: Il principio secondo il quale è nulla la delibera che modifica i criteri di ripartizione di cui all'art. 1123 ma è annullabile quella che, in concreto, ripartisce le spese su criteri sbagliati, non si applica quando l'assemblea consapevolmente deroghi una tantum i criteri di ripartizione di una spesa nel qual caso la delibera è nulla.

Cass. 13013/01: Come avviene per le società, sono nulle le delibere che hanno oggetto impossibile o illecito (norme di ordine pubblico), che esorbitino dalla competenza dell'assemblea, o che violino diritti inviolabili dei singoli, mentre sono annullabili quelle affette da vizi di convocazione o approvate con una maggioranza insufficiente.

C. A. Lecce  (Taranto) 257/98: L'azione di annullamento non è esperibile se la delibera viziata è stata sostituita da una legittima.

T. Busto Arsizio: 1315/00:Il sindacato dell'Autorità Giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito e alla discrezionalità dell'assemblea, essendo limitato alla legittimità; la valutazione si estende all'eccesso di potere, quando la volontà dell'assemblea è deviata a finalità estranee a quelle collettive.

T. Bs 3066/00: E nulla la delibera che abbia aggiunto dei divieti a quelli già esistenti nel regolamento di condominio, atteso che l'assemblea non può limitare i diritti dei condomini ma solo disciplinarli.

T.NA 28/11/00: il principio secondo il quale solo l'assente o il dissenziete può impugnare la delibera annullabile, non si applica se il condomino, presente per delega, ha votato favorevolmente ad un punto che non figurava all'ordine del giorno, atteso che, in questo caso, il delegato ha votato in difetto di valida procura, ovvero senza poteri.

T. BO. 639/00: Non costituisce innovazione, da approvarsi con la relativa maggioranza, la installazione di una recizione metallica sostitutiva di paletti, atteso che non viene mutata l'entità materiale del bene, attarverso la sua radicale trasformazione.

Atti dell'amministratore:

Cass. 15283/00:L'amministratore è tenuto, secondo l'ordinaria diligenza, al fine di assicurare la corretta convocazione dell'assemblea, a svolgere le dovute indagini per rintracciare i condomini non più presenti al precedente recapito, anche chiedendo notizie agli altri condomini.

FISCO- AGEVOLAZIONI SULLA CASA

Nel 1999 ho iniziato lavori di ristrutturazione di un immobile abitativo in relazione ai quali ho prodotto comunicazioni per la detrazione del 41 per cento.

I lavori sono proceduti lentamente, tant'è che verranno ultimati, presumibilmente, entro il 2002. Per le spese sostenute nel 1999 ho chiesto la detrazione Irpef nella misura del 41%, per quelle sostenute nel 2000 nella misura del 36 per cento.

Potrò furire del 36% anche per le spese che sto sostenendo nel 2001 ed eventualmente anche per quelle che sosterrò entro il 30 giugno 2002?

Luigi Stassano - CASALMAGGIORE

Nell'ipotesi descritta sembra trattarsi di un unico intervento iniziato nel 1999 con lavori di durata pluriennale. In questo caso nell'ipotesi in cui non sussistano nuovi interventi rispetto a quelli abilitati dal provvedimento urbanistico del 1999 (Dia, autorizzazione o concessione edilizia), la detrazione Irpef continua ad applicarsi per tutti i pagamenti delle spese effettuati con bonifico bancario ed eseguiti entro il prossimo 31 dicembre 2001 (termine prorogato nel disegno di legge finanziaria in discussione in Parlamento al 30 giugno 2002). A questo fine, infatti, si sottolinea che non rileva ai fini dell'ammissibilità dei benefici la data di esecuzione dei lavori o quella di emissione della fattura, ma la data del bonifico bancario.

Nell'ipotesi, per contro, di nuovo intervento per il quale occorre un nuovo provvedimento urbanistico, ai fini della detrazione Irpef è necessario attivare una nuova procedura per la richiesta dei benefici (comunicazione al centro servizio e all'Asl).

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